Fim do Airbnb em Condomínios? Novo Código Civil Propõe Regra que Pode Proibir Aluguel por Temporada
A relação entre condomínios residenciais e plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb, vive há anos em um limbo jurídico, gerando conflitos acalorados entre vizinhos. De um lado, proprietários que defendem o direito de usar seu imóvel para gerar renda. Do outro, moradores que clamam por segurança, sossego e pela manutenção do caráter residencial do prédio. Uma proposta em discussão para a reforma do Código Civil brasileiro promete colocar um ponto final nessa briga, e a solução pende fortemente para o lado dos que se opõem à prática.
O projeto de lei que atualiza o Código Civil sugere uma regra clara e direta: condomínios poderão proibir a locação de imóveis por curta temporada se a prática não estiver expressamente permitida na convenção do condomínio.
O Cenário Atual: Uma Batalha Judicial Constante
Atualmente, não existe uma lei específica que regule o Airbnb em condomínios. A questão tem sido decidida caso a caso na Justiça. Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu uma decisão importante, entendendo que os condomínios podem proibir o aluguel por temporada se a convenção condominial tiver uma destinação exclusivamente residencial.
No entanto, essa decisão não pacificou o tema. Muitos proprietários continuam defendendo que a locação por temporada é um exercício do seu direito de propriedade e que não descaracteriza o uso residencial. Isso mantém um cenário de insegurança jurídica e brigas constantes nas assembleias e tribunais.
A Grande Mudança Proposta pelo Novo Código Civil
A proposta em análise busca inverter a lógica atual e criar uma regra padrão. Em vez de o condomínio precisar proibir ativamente, a nova regra estabelece o seguinte:
O silêncio na convenção do condomínio passa a significar a proibição.
Isso quer dizer que, se o novo Código for aprovado com essa redação, a locação de unidades por um prazo inferior a 90 dias só será permitida se houver uma autorização expressa e inequívoca na convenção do condomínio.
Para incluir essa permissão em uma convenção que não a possui, seria necessária a aprovação em assembleia por um quórum qualificado, geralmente de dois terços (2/3) de todos os proprietários, o que é um número muito difícil de ser alcançado na maioria dos prédios.
Os Argumentos no Centro do Debate
A proposta acende ainda mais as duas visões opostas sobre o tema:
- A Favor da Proibição (Moradores): O principal argumento é a segurança. A alta rotatividade de pessoas desconhecidas nos prédios gera preocupação. Além disso, queixas sobre barulho excessivo, uso inadequado das áreas comuns (como piscinas e academias) e o desgaste da estrutura do condomínio são frequentes. Para esse grupo, o Airbnb transforma um lar em um "hotel disfarçado", descaracterizando sua finalidade residencial.
- Contra a Proibição (Proprietários e Investidores): O pilar da defesa é o direito de propriedade, garantido pela Constituição. Os proprietários argumentam que têm o direito de usar, gozar e dispor de seu bem como desejarem, incluindo alugá-lo para gerar renda. Apontam também o impacto econômico positivo, tanto para o anfitrião quanto para o turismo local. Para eles, uma proibição geral é uma restrição desproporcional.
Conclusão: O Que Esperar do Futuro?
Se a proposta for aprovada, ela representará uma vitória significativa para os moradores que prezam pelo perfil estritamente residencial de seus condomínios, oferecendo uma ferramenta legal clara e poderosa para coibir a prática do aluguel por temporada.
Por outro lado, será um grande obstáculo para investidores e proprietários que contam com a renda do Airbnb. A necessidade de uma autorização expressa na convenção, com um quórum de aprovação tão alto, tornará muito mais difícil a operação em prédios onde a maioria dos moradores é contrária à prática. O projeto ainda passará por um longo caminho no Congresso, mas já sinaliza uma forte tendência legislativa para pacificar o conflito, dando mais poder à decisão coletiva do condomínio.
Disponível em: www.cnnbrasil.com.br. Acesso em: 06 ago. 2025.
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